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ブダペストの不動産は果たして高いか?

By bencel
September 18th at 1:46am

ブダペストの不動産価格がどこまで落下するだろう?と云った質問は近頃耳にしない。株より不動産相場の動きは身近に起こり、その振る舞いに通暁していると思っている人が少なくないようだ。過去の2−3年間の不動産価格高騰が日常会話の話題になっていることが驚くべきではない。
ブダペストで、未購入の買手より、以前不動産を買い求めた不動産所有者は楽な立場から関心を表している。まだ不動産投資を行う意味があるか?不動産価格高騰がいつまで続くか?不動産価格が修正されるか? 今回は予測を一切したくないが、国内外の視点から様々な観察の結果を述べたいと思う。 近年の無限な流動性、低コストな住宅ローン、好景気と昇給より、ハンガリーの一般国民の不動産購入に対する欲望が高まった。不動産だけでなく、その他の投資オプション「株、債券、仮想通貨など」も同時に高騰した。一般的にすべてのバブルが膨らんだと言える。 銀行からの太っ腹で低コストなローンが全てを高騰させ、上昇の範囲を狭隘させ、暴落の可能性を高める。

好景気だが

UBS投資銀行の分析によると、ヨーロッパの諸国におてバブル経済の兆候が見られている。 不動産価格と家賃相場、平均年収、国民借金額、建築業国内総生産「GDP」と比べると分かるように注意を喚起する必要だ。ヨーロッパのミュンヘン、アムステルダムとストックホルムが既にバブルゾーンにあると指摘されている。 スウェーデンの国内総生産は2007年から16%ほど成長した。その一方、不動産価格はどうなったか?凡そ75%上昇した。 つまり、不動産価格は国内生産能力から完全独立な動きを表している。


ブダペスト不動産市場の好景気

ブダペストで多数のジブクレーンが聳えており、国内不動産基地より管理されている投資額が2年間で5000億フォーリントより成長し、現時点に至り、1兆フォーリントほどまで達した。数多くの記事でハンガリーの不動産市場が討論され、民泊業も好景気が見られ、ハンガリーの名門不動産の一つが上場し、建設業も進行しており、重労働者が極めて不足している。不動産専門家だけじゃなく一般人も分かると思うが、ハンガリーの不動産市場が熟していて、建築業が限界に至った。

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さらに、ブダペスト都心部の多数のエリアにて2011年や2012年の最低値から急激に上昇した。当然、ここはそもそも不動産相場が低かったからこのような現象が起こるか?それとも不動産バブルが膨らんでいる状況に対面しているか?と云った質問が挙げられる。

では、価格上昇をより幅広い時間スケールで見てもらいたいと思う。参考の時点として考えられるのは経済危機の前の期間だはない。その時、不動産市場が既に加熱状態になっていたからだ。

ストックホルムと違っていて、ハンガリーの不動産市場と平均年収の割合は2005年から2017年までの期間で減少した。国内総生産と比べても、少ししか上がらなかったという現状だ。

よって、私的見解だが、バブル経済の兆候がない思う。過去の3年間の急激な上昇に迷わされるかもしれないが。ただ、不動産市場は2005年の起点から、経済的な基盤にも関わらず、ずっと淀んでいたが、2014年から急に上昇していた様だ。その背景には、当時ハンガリーの国民が世界唯一で組んだローンの総額を超えた返済で、抵当権総額の対国内総生産の比率が16%から8%まだ下がった。初期の現金払いできる買手より不動産価格上昇が見られ、低コストな住宅ローンを生かす買手もどのどん現れてきた。

ハンガリーの中央銀行の統計によると、近頃の貸付総額は金融危機前の水準に至っているそうだ。一方、昇給のおかげで、この水準はさらに引き上げる可能である。なお、以前ハンガリーの国民は個人ローンを組み個人用住宅を購入した傾向もあったそうだ。現在、共働きの家庭だと、金融危機前より二点五倍くらいのローンが手に入れることができる様になった。言うまでもないが、これによって不動産価格が高騰される。

しかし、ここは要注意。嬉しいことに、外貨ローンが退去されている現状になっている一方、変動利子ローンの出現により新たな問題点が現れた。経済成長にも関わらず、危機状況に適した利子環境は長時間で維持不可能だと思う。おそらく利子上昇が齎す返済額上昇にハンガリーの国民は準備済みではない。

幸いなことに、ハンガリー国立銀行の現状把握が進行しており、固定利子型ローンのコストを軽減する様に努力し、それを提供する様に他行を促している様だ。固定利子型ローンの方が高いが、変動利子型ローンと異なり、返済額の暴騰の恐れがない。

結論として、ハンガリーの不動産は緩和されたローン貸付環境のため、高いと言えない。今回、念頭に置いておくべきことは変動利子型ローンのリスクだ。

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